Vous trouvez qu’on en parle trop du PEB ? Accrochez-vous…car cela ne fait que commencer !

A, B, C, D, E, F et G. Six lettres, toutes simples, mais attention, c’est encore une histoire belge, alors on se concentre et on suit (enfin, on essaie ????) : à l’heure actuelle, un label C flamand équivaut parfois à un D wallon ou à un E ou un F bruxellois.  Aujourd’hui, chaque lettre raconte une histoire différente en fonction de la région où elle est émise. Et dans ce contexte particulier, aucun lien avec un quelconque conflit linguistique ! Tout est une question d’interprétation et d’exigences, différentes en fonction du lieu où se trouve le bien pour lequel vous devez obtenir un PEB.

Le tableau en illustration a été diffusé par le Groupe IPM Immo. Synthétisons et concrétisons toutes ces couleurs avec quelques briques ; un exemple est toujours plus parlant.

Prenons celui d’un appartement à Bruxelles. Celui-ci reçoit un label G car après analyse, il obtient un score de 375kWh/m² par an de déperdition. Si cette maison avait été construite sur le sol wallon, elle aurait obtenu un label E. Et si elle était sortie de terre en Flandres, elle aurait pu obtenir un…D. Vous suivez ? Non ?  On vous comprend, il y a de quoi s’y perdre un peu. La seule bonne nouvelle c’est qu’un jour tout sera unifié et il n’y aura plus qu’un seul nombre à retenir…c’est 100 ! Cent, c’est la cible à atteindre : c’est-à-dire 100 kWh/m² par an de déperdition maximum et c’est ce qui nous attend tous pour 2050 : pour une fois, les trois régions sont d’accord sur ce point !

En attendant, si on se fie au tableau de l’IPM, 100 kWh/m² par an de déperdition, ça vous donne aujourd’hui un C à Bruxelles, un B en Wallonie et presque un A en Flandres. Difficile donc pour les non-initiés de s’y retrouver. Pourquoi les règles ne sont-elles pas les mêmes dans les trois régions ? Tout simplement car les critères de déperdition introduits et pris en compte ne sont pas les mêmes.

Comment se passe une analyse? Pour avoir un PEB aujourd’hui, l’expert visite toutes les pièces de votre habitation, mesure les mètres carrés des fenêtres, la surface au sol, le cubage et puis il introduit les données dans un software…qui n’est pas le même en Flandres, en Wallonie ou à Bruxelles ! De plus, tout ça n’est qu’une histoire de chiffres. Si certains manquent, c’est comme s’ils n’existaient pas. Un exemple ? Si un propriétaire ne peut pas prouver que son toit est isolé, l’expert ne peut introduire  aucune donnée d’isolation pour la toiture. C’est  comme s’il n’y en avait pas.

Donc un conseil pour vous, propriétaires : communiquer toutes les informations en votre possession. Chaque donnée chiffrée additionnelle peut générer des points supplémentaires et faire glisser votre PEB d’une lettre vers une autre, plus avantageuse !

En fin de compte, le plus important aujourd’hui est de faire venir un expert talentueux, qui pourra vous donner une simulation du bien tel qu’il est aujourd’hui, et surtout vous conseiller des actions à mettre en place pour améliorer votre PEB. Et toutes celles-ci ne sont pas onéreuses. C’est là que le talent de l’expert entre en jeu (et un peu le nôtre aussi ) ! Et on vous rassure, il n’est pas question de bricoler ou de  « maquiller » des défauts, mais de vrais aménagements qui, s’ils sont faits correctement, peuvent réellement changer la donne et vous permettre de vendre votre bien sans faire (trop) de concessions.

Voici une simulation réelle pour un appartement rez-de-chaussée de 130 m² situé à Uccle, bientôt en vente chez Modifa.

La première simulation reçue de l’expert : un label E+ car une déperdition énergétique annuelle calculée de 231 kWh/m². Une maison avec un PEB E, ce n’est pas bon…les gens ne négocient plus, ils ne sont tout simplement pas intéressés.Impossible de placer des protections solaires, des panneaux photovoltaïques ou encore d’isoler la façade car nous sommes dans une copropriété.

Alors que faire ? Il faut absolument trouver des solutions pour remonter dans l’alphabet PEB, idéalement jusqu’à C. Donc nous allons tenter de « gratter » au moins 81 points pour passer de 231kWh à 150 kWh, en suivant les meilleures propositions de l’expert.

Excellente nouvelle : si on isole le plancher, on gagne 62 points. Mais nous sommes au-dessus de 1000m² de garages communs… Nous devrions donc enlever tout le revêtement de sol de l’appartement, remettre un isolant de 5 cm et remettre le plancher, c’est un travail titanesque…Impossible à envisager ! Heureusement, il y a toujours une solution : obtenir l’autorisation du syndic pour placer à nos frais un radiateur, couplé sur notre chaudière : nous passons alors du statut d’espace indépendant non chauffé à celui d’espace adjacent chauffé et le résultat est identique : nous gagnons 62 points avec un simple petit radiateur !

Les châssis ont trente ans. Les remplacer implique un budget qu’on n’est pas prêt à investir quand on veut vendre. En revanche, on peut demander un devis pour remplacer les vitrages tout en gardant les châssis. Et on gagne encore…17 points !

En deux, trois mouvements, il ne nous manque plus que 2 points pour atteindre les 81points nécessaires… Nous allons donc opter pour une nouvelle chaudière plus performante, et gagner encore 11 points. Le calcul est mathématique : 62 + 17 + 11 = C. Le coût de ces aménagements ?  Entre 4.000 et 5.000€ pour la nouvelle chaudière, 7.000€ pour le nouveau vitrage et 1.000 euros pour le radiateur et son placement. Donc pour 13.000€ maximum d’investissement, le propriétaire passe de E à C et…il vend sans négocier !

Le souci, c’est que les certificateurs sont débordés et il faut donc s’armer de patience pour obtenir son PEB…

Donc, en résumé comment faire pour s’y retrouver dans la jungle des PEB ? Surtout on s’y prend bien à temps et on s’entoure de gens qui sont dans le métier de l’immobilier pour vous conseiller sur les actions à mettre en place pour vendre rapidement et toujours…au meilleur prix !