Comment évaluer la valeur de mon bien immobilier ?

Un bien se vend lorsqu’il correspond au prix du marché.
Ce n’est donc ni le propriétaire, ni l’agent immobilier qui « fixe » le montant, mais bien la loi de l’offre et de la demande.

En l’absence d’une offre (ferme et irrévocable), le niveau de prix reste incertain et est donc susceptible d’être adapté à tout moment.

Dans un monde imaginaire / ? idéal ?, toutes les maisons seraient semblables, et comme pour une voiture, un argus déterminerait sa juste valeur.

Il n’en est rien ici.
C’est pourquoi, afin de disposer d’une valeur « de marché »,  nous évaluons le bien en le mettant en parallèle avec d’autres biens comparables, quoiqu’évidemment jamais identiques, vendus dans un passé proche.

Voici deux méthodes simples souvent utilisées pour une évaluation approximative :

Consultez le prix d’habitations vendues en même temps que la vôtre et qui peuvent être comparables en termes de localisation, taille de terrain, surface habitable, nombre de chambres, prestations…
Exemple :

Je souhaite vendre ma maison de 175m² sur 7 ares Sud à Rhode-Saint-Genèse, dans le Brabant Flamand. Elle compte 3 chambres, 1 salle de bains, un garage, des caves et un jardin.

Après avoir entré ces paramètres dans un site d’annonces immobilières, je trouve le bien suivant :

Une maison 3 chambres de 160m² rénovée récemment, affichée à 450.000€ sur 5a20
Dans les faits, mon bien a les mêmes caractéristiques que celui-ci, son prix de vente pourrait donc tourner autour du même prix, dépendant de ses finitions, surface, orientation, proximité commerces / école / train / ? bruit …

Relevez le prix du mètre carré de quelques maisons dans votre région, faites la moyenne et appliquez ce montant à la dimension de votre bien.
Pour être certain que les prix ne soient pas surévalués, vous pouvez ne sélectionner que des biens qui sont déjà « sous option ».

Exemple :

Je souhaite toujours vendre ma maison telle que reprise ci-dessus à Rhode-Saint-Genèse.  Après une analyse rapide des portails immobiliers, je note :

250m² affiché à 695.000€ (695.000/250 = 2.780€/m²)
150m² affiché à 525.000€ (525.000/150 = 3.500€/m²)
176m² affiché à 450.000€ (450.000/176 = 2.556€/m²)
Moyenne : 2.780 + 3500 + 2556 = 8.836 par 3 = 2.945€

Selon ce calcul, ma maison de 175m² pourrait donc s’afficher à un tout autre prix que celui obtenu avec la première méthode.

Comme observé, ces deux méthodes comportent chacune des lacunes. Si elles peuvent donner une idée de la valeur de votre bien, leur estimation reste imprécise,.

En effet, il reste un certain nombre de paramètres importants qui peuvent faire pencher la balance en votre faveur ou défaveur.
La localisation
Votre bien est-il à proximité de toutes les facilités (commerces, écoles,…) ?

Votre bien est-il situé dans un quartier calme, isolé de toute nuisance sonore ?

Les autoroutes, gares ou transports en communs sont-ils facilement accessibles ?

Le nombre de pièces, la surface intérieure / extérieure
Le nombre de chambres dans votre bien est-il raisonnable par rapport à la surface totale habitable ?

Bénéficie-t-il d’un garage / cave / grenier (aménageable ?) ?

Les espaces de vie sont-ils spacieux et lumineux ?

Le cachet du bien
Votre bien pourrait-il déclencher un coup de cœur ?

Quel est son style architectural ?

La qualité des finitions intérieures
Les matériaux utilisés dans votre maison sont-ils d’une qualité standard / supérieure (marbre, parquet en bois massif,…)?

Avez-vous des installations haut de gamme qui peuvent augmenter la valeur de votre bien (dressing, sauna, hammam, piscine, salle de jeux,…)?

État général de la propriété
Les futurs propriétaires devront-ils entreprendre des travaux importants pour remettre le bien au goût du jour?

Votre bien est-il correctement isolé (PEB, double vitrage, état de la toiture,…)?

En présence d’un jardin, est-il joliment entretenu / bien orienté / sans vis-à-vis / … ?

Points de comparaison
! Il s’agit d’une mise en vente et non d’une transaction réalisée.

La rareté de biens similaires pourrait faire monter ce prix.  A l’inverse, le manque d’acquéreur pourrait le faire baisser …

Chaque bien étant unique, beaucoup d’autres paramètres peuvent entrer en compte dans l’estimation de votre bien.
Pour disposer d’une estimation fiable et détaillée, l’agence immobilière Modifa se déplace chez vous et vous remet gratuitement un dossier argumenté pour justifier le prix à atteindre pour votre bien